Tutte le informazioni utili sul mutuo con surroga, come funziona e quanti interessi bisogna pagare. La surroga è stata introdotta nel 2007 con la legge numero 40 ed è una procedura che prevede la possibilità di trasferire il mutuo da un istituto bancario all’altro.
Quanto costa il mutuo con surroga
La legge Bersani del 2007 ha deliberato la procedura di mutuo con surroga per consentire ai mutuatari di concordare condizioni più favorevoli con un nuovo istituto di credito e trasferirvi il mutuo. Quest’operazione non ha costi aggiuntivi. In pratica la surroga mantiene il solito mutuo senza dover fare una nuova ipoteca e senza cancellare quella vecchia.
Il mutuo con surroga viene concesso per una cifra uguale al residuo del vecchio mutuo, però le rate, i tassi di interesse e le condizioni della durata, possono cambiare completamente.
Si possono modificare l’importo della rata, il tasso fisso, il tasso variabile, le condizioni della durata residua, ma non è possibile ottenere in prestito del denaro in più. La cifra del mutuo rimane la stessa. Il mutuo con surroga può prendere il posto di qualsiasi altro, basta che sia garantito da ipoteca, destinato all’acquisto della prima casa, di un altro appartamento o per esigenze personali.
Se il mutuo è per l’abitazione principale, sono mantenuti i benefici fiscali sugli interessi passivi detraibili ed è possibile surrogare sia i mutui delle banche che quelli degli enti pubblici. Il mutuo con surroga può essere di diversi tipi. La surroga bilaterale si divide in due fasi: il contratto di mutuo nuovo con le nuove condizioni tra il mutuatario e il nuovo istituto di credito e la stipulazione dell’atto unilaterale di quietanza. Si tratta della dichiarazione della vecchia banca di avvenuta estinzione del mutuo e conseguente impegno a non cancellare l’ipoteca sulla casa. Questo atto deve essere autenticato da un notaio e non è necessario che sia presente il mutuatario, ma solamente le banche con i loro rappresentanti.
Altri tipi di mutuo con surroga
Un altro tipo di mutuo con surroga prevede che il nuovo contratto con tutte le nuove condizioni sia stipulato in un atto unico che le contenga, insieme alla quietanza di estinzione del mutuo residuo e l’impegno di non cancellare l’ipoteca. L’articolo 120 del Testo Unico Bancario prevede che la surroga sia completamente gratuita: i costi di stipula dell’atto, di istruttoria e altro rimangono a carico della nuova banca.
Il comma 7 del predetto articolo indica che l’operazione deve essere svolta entro un tempo massimo di 30 giorni.
Il trasferimento del mutuo dalla vecchia alla nuova banca va concluso entro questo termine. Se ciò non avvenisse, il mutuatario deve essere risarcito del danno con una cifra pari all’1% del nuovo mutuo per ogni mese di ritardo. Il mutuatario ha la facoltà di cercare altri istituti bancari con condizioni più vantaggiose ed istituire così un nuovo mutuo con surroga.
Deve comunque rispettare i principi di correttezza stabiliti dagli articoli 1175 e 1375 del Codice Civile. Deve far riferimento al nuovo contratto di mutuo perché quello vecchio cessa completamente di esistere. La garanzia ipotecaria va mantenuta fino al pagamento totale del debito e, se la banca per errore dovesse cancellare l’ipoteca, bisogna che il mutuatario sia disponibile a sottoscriverne una nuova. Tutte le spese sono a carico della banca.
Diritti e tasse da pagare per chi richiede il mutuo
Chi richiede un mutuo con surroga deve mantenere la garanzia dell’ipoteca fino a che il debito non è estinto. Come abbiamo già detto, se la banca dovesse cancellare per errore l’ipoteca bisogna sottoscrivere un nuovo atto presso il notaio con le spese a carico dell’istituto di credito. Chi stipula un contratto di mutuo con surroga è un consumatore che si può rivolgere alle associazioni legalmente riconosciute per garantire la propria tutela.
La Banca d’Italia stessa offre degli organismi che hanno lo scopo di curare i diritti dei mutuatari.
In ogni banca c’è un ufficio apposito dove si possono fare reclami e contestazioni. Questo ufficio è adibito alla gestione delle controversie e deve risolvere i problemi entro 30 giorni. Il cliente può usufruire dell’arbitro bancario finanziario, un organismo indipendente della Banca d’Italia previsto dalla legge italiana per risolvere i contrasti. Nell’atto di surroga o negli allegati sono sempre elencate le procedure relative per eventuali reclami. Non mancano mai nel capitolato della trasparenza bancaria.
Per quel che riguarda la disciplina fiscale, il mutuo con surroga ne ha una che agevola la portabilità di tale contratto. Con il nuovo mutuo non si devono pagare l’imposta sostitutiva, quelle ipotecarie, di bollo e di registro. L’unica imposta da pagare è la tassa ipotecaria che è a carico della nuova banca. Se si ha intenzione di ottenere un mutuo con surroga è bene rivolgersi a dei notai e farsi fare dei preventivi. Inoltre è meglio conoscere le condizioni di numerosi istituti bancari per valutare quale sia quello che offre i tassi più convenienti per trasferirvi il mutuo.
