Indice dei contenuti
- 1 Come chiedere il mutuo vitalizio
- 2 Il meccanismo di rimborso
- 3 Tasso di interesse
- 4 Estinzione anticipata
- 5 Tutele per gli eredi
Il mutuo vitalizio, anche noto come prestito vitalizio ipotecario, è un finanziamento a lungo termine che prevede come garanzia un’ipoteca di primo grado sull’immobile di residenza. In questa guida vogliamo spiegare alcuni elementi fondamentali che connotano il mutuo vitalizio, il meccanismo di funzionamento per richiedere il finanziamento, la tipologia di rimborso, il tasso di interesse e le condizioni generali applicate. Anche in questo caso abbiamo un perito che effettua una stima dell’immobile, per certificarne il valore e assicurare che non sia già gravato da altre ipoteche, solo che questa stima non serve per l’acquisto ma per ottenere del denaro: anche per questo motivo viene definito mutuo inverso (reverse mortgage).
Come chiedere il mutuo vitalizio
I requisiti di accesso al mutuo vitalizio ipotecario sono molto semplici, e consistono essenzialmente in:
- Età superiore ai 60 anni
- Proprietà di un’immobile
- Immobile deve essere privo di ipoteca
La cifra concessa in genere va dal 10 al 50 per cento del valore dell’immobile stimato, per una cifra complessiva che non supera i 350 mila euro. Gli istituti di credito che concedono il mutuo vitalizio utilizzano come requisito principale l’età di chi richiede il finanziamento, per cui più uno è in là con gli anni e maggiori sono le possibilità di ottenere una determinata cifra.
Il meccanismo di rimborso
Quello che caratterizza in maniera particolare il prestito vitalizio ipotecario è che il rimborso non avviene tramite pagamento rateale, ma in un’unica soluzione alla morte del beneficiario, per cui gli eredi hanno a disposizione due possibili alternative
- Saldare il debito chiedendo anche un nuovo mutuo in modo da restare proprietari dell’immobile
- Consentire alla banca di vendere l’immobile così da coprire il debito, ed eventuali eccedenze derivanti vengono consegnate agli eredi stessi
Il rimborso prevede naturalmente oltre al capitale anche gli interessi maturati, i quali vengono capitalizzati annualmente, per cui potrebbero produrre una crescita esponenziale del debito. Tuttavia diversi istituti di credito consentono al richiedente di rimborsare in vita gli interessi e le spese tramite rateizzazione, evitando così la capitalizzazione annuale, e lasciando così ai propri eredi unicamente il rimborso della somma capitale.
Tasso di interesse
Come sempre, i tassi di interesse sono esplicati nel contratto di finanziamento attraverso due voci, ovvero
- TAN – Tasso Annuo Nominale, che indica in valore percentuale gli interessi applicati al capitale
- TAEG – Tasso Annuo Effettivo Globale, che indica in valore percentuale tutte le spese correlate al finanziamento erogato
In genere il tasso è fisso, e il TAEG si aggira in un valore compreso tra il 4 e il 5 per cento. Noi consigliamo in ogni caso di utilizzare strumenti come il calcolo rata on line per avere un’idea di quanto andremo a pagare di interessi sul capitale erogato, tenendo conto appunto anche delle altre spese come apertura e gestione pratica, imposta di bollo, e via discorrendo.
Estinzione anticipata
È possibile chiedere l’estinzione anticipata del mutuo vitalizio? Come per tutti i finanziamenti, è prevista l’opportunità di saldare il debito in corso sulla scorta di quanto prescrive l’art. 40 comma 1 del Testo Unico Bancario. Per il cosiddetto mutuo inverso
è sempre possibile restituire anticipatamente il capitale dovuto o parte di esso prima del decesso, e in caso di restituzione anticipata di una parte soltanto del debito, l’istituto di credito erogante non potrà più chiedere interessi sulla parte di debito estinta.
Consigliamo in ogni caso di leggere attentamente il foglio informativo fornito dalla banca circa la presenza di un’eventuale penale applicabile in caso di estinzione anticipata, che tuttavia per legge non può superare l’1 per cento del capitale residuo.
Tutele per gli eredi
Il mutuo vitalizio rappresenta un pesante onere per gli eredi del beneficiario, che si trovano alle prese con un debito ingente che spesso porta a una vendita coatta del bene ipotecato da parte della banca, che gestisce ogni fase della vendita. Tuttavia vi sono delle tutele per gli eredi previste dalla normativa, per cui
se il prezzo di vendita dell’immobile non copre per intero la somma da rimborsare all’istituto di credito, tra capitale ed eventuali interessi capitalizzati, non vi sono ulteriori oneri per gli eredi. La norma prevede espressamente che “l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute“, per cui in caso di vendita a un prezzo inferiore del debito ci rimette la banca.
In genere è la banca stessa che provvede alla vendita del bene, trascorsi 12 mesi dal decesso del beneficiario del mutuo, periodo in cui non sia avvenuto il rimborso pattuito. Se entro altri 12 mesi la vendita non si è perfezionata, il prezzo si riduce del 15 per cento per i successivi 12 mesi, e così via fino a quando l’immobile non viene effettivamente venduto. In accordo con la banca, gli eredi possono provvedere in proprio alla vendita, ma tale opzione deve essere finalizzata anche in questo caso entro il termine di 12 mesi.
